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统计专家:警惕房地产泡沫破灭叠加人口危机


发布日期:2021-07-29 19:02   来源:未知   阅读:

  目前中国的存贷利率己处于历史上最低时期,随着要素市场化改革的推进,利率将市场化,存款利率将大幅度上涨,意味着贷款利率提高,开发商和购房者的成本就会大大增加,房地产需求就会大大萎缩。

  近年,美国已开始逆转量化宽松政策,意味着过去多年的外汇猛进趋势要逆转了。自从上世纪70年代布雷顿森林体系解体以来,美国交替利用弱势美元周期与强势美元周期,进行全球财富再分配。利用弱势美元周期打造全球金融市场泡沫,尤其是以中国为代表的新兴市场资产泡沫,然后,再利用强势美元挤泡沫。次贷危机爆发后,美国通过量化宽松政策转嫁危机,同时,大力调整经济结构,积极去房地产化、金融化,推动再工业化,强化高科技发展,近年美国经济已基本实现再平衡,经济呈现实质性复苏,并结束史上最长的弱势美元周期,开启了挤泡沫剪羊毛的强势美元新周期。美元逐步走强将使“热钱”流出,加上中国自身的流动性不能再多发了,流动性趋于紧张将成为一种常态,这将对房地产价格会带来很大冲击。

  人口数量与结构变化是驱动房地产市场发展的一个基本要素,对房地产市场会产生长期趋势性的影响。青壮年尤其青年是购房的主要推动力量,20~44岁的青壮年劳动力,2010年达到峰值后开始逐年减少,2015年比2010年减少了0.25亿人,2020年将比2010年减少0.68亿人、下降幅度达12%,到2030年只有4.49亿人将比2010年减少1.20亿人、下降幅度达21%;其中20 ~34岁的青年,2022年至2025年4年间,每年将净减1100万人以上,到2030年将比2010年减少1.04亿人、下降幅度达32%、总量只有2.21亿人。由于老龄化提速,2023年至2025年间,我国人口将进入负增长。上世纪80年代末第三次人口出生高峰带来的婚配高峰已在2014年~2015年产生拐点,2428岁男性,到2020年将比2010年减少1450万人、下降幅度达23%。人口结构的巨变将给劳动力供给、消费需求、社会创新及房地产格局带来重大影响。尽管城镇化的推进,会对房地产有较强的支撑,但这主要是保障性住房的需求,总的来说,青壮年尤其青年人口的大幅减少,对房地产需求就会大大缩小。

  在投资、投机市场,没有只跌不涨,也没有只涨不跌的。是泡沫终究会破灭,纵观从17世纪的郁金香狂热到日本房地产泡沫和上世纪末的互联网热潮,及前几年的黄金泡沫,可以得出只要是泡沫就没有不破灭的结论。

  从国际上看,发达国家房地产泡沫高峰出现基本与城镇化同步,因而,房价大幅下跌与城镇化率有关。当一个国家城镇化率超过60%的时候,房价大幅下跌就可能发生。美国房价波动时候城镇化率超过70%;日本房产泡沫破灭是因为城镇化率超过67%;欧洲出现这种情况也是城镇化率超过65%。但是,中国房地产泡沫的产生与膨胀大大超前于城镇化、工业化水平。用国际上通用的城镇化率指标来测算中国楼市崩溃点则不合适。

  由于中国房地产泡沫的产生与膨胀大大超前于城镇化、工业化、现代化水平,为了确保顺利实现现代化发展目标,在当前,应壮士断腕,立即刺破房地产泡沫是十分必要的,这有助于改革转型发展顺利推进,当前是实现房地产市场软着陆最后关键节点。去房地产化,实现房地产市场软着陆,会在某种程度上影响GDP短期增长,但是,担心因去房地产化而造成中国经济出现硬着陆则是多余的。

  这是因为,目前中国存在市场化程度低、服务业发展滞后、城镇化水平低下及创新能力不足的发展瓶颈。上述四大领域不仅与发达国家差距较大,而且在市场化、服务业发展、城镇化方面也比同等收入水平的国家存在较大差距。这些既是差距也是潜力所在。今后,中国在市场化、服务业化、城镇化及创新能力等方面上具有较大提升空间,将有效推动中国发展。通过全方位的深化改革,将有效释放市场化、服务业化、城镇化和创新的潜力,激发一切劳动、知识、技术、管理、资本的活力竞相迸发,调动一切创造社会财富的源泉充分涌流,推动社会经济长期持续健康发展,中国有能力、有信心实现全面建成小康社会奋斗目标。

  由于人口结构的严重失调,未来劳动力供应量将急剧下降,造成中国在现代化进程推进中,过早丧失了劳动力比较优势,届时既无发达国家的技术优势和资本优势,又无发展中国家的低成本劳动力优势。在全面小康社会建成之后,中国将面临着经济大幅度滑坡和陷入中等收入陷阱及难以实现现代化的三重风险。

  特别是,成功跨越中等收入陷阱是实现现代化的重要门槛,当前及2020 年后,我国进入了跨越中等收入陷阱重大节点。人口再生产是社会再生产的必要条件,至今世界上还没有一个国家或地区在人口结构处于少子化即0~14岁人口占总人口比重在20%以下情形下能由中等收入演变成发达经济体。目前,我国0~14岁人口占总人口比重为16.5%,65岁及以上老年人口占全国人口比重10.5% ,由于未富先少、未富先老,造成我国在跨越中等收入陷阱上先天不足。至今,全球成功跨越了中等收入陷阱,由中等收入演变成发达经济体的国家并不多。不能跨越中等收入陷阱的原因主要是产业无法有效升级、创新能力不足以及贫富差距大等。而房地产泡沫则大大放大了这些短板,这将使我国成功跨越中等收入陷阱的几率大大降低。即使成功跨越了中等收入陷阱,还将出现跨越之后经济发展停滞不前的局面。

  历史留给我们的时间已经不多了,如果不能有效把握现在到2020年间这段人口红利末梢期的战略机遇期,攻坚克难、加快改革,及时进行转型发展,摆脱对房地产的依赖,对社会资源要素进行全面再调整再布局,释放各种发展潜力,大幅度提高全要素生产率,确保社会经济持续健康发展。而是继续沉溺于土地神话,投鼠忌器、首鼠两端,纵容继续吹大泡沫,将耽误时机、丧失机遇,届时房地产泡沫破灭不可避免,经济不仅存在硬着陆风险,甚至还将面临崩溃的风险,这将断送中国发展好局。

  提高对房地产市场实现软着陆重要性和紧迫性的认识。房地产泡沫持续膨胀,不仅是重要的经济问题,也是重大的民生问题,更是重大的社会问题和政治问题。衣食住行是百姓的基本需求,安居才能乐业,乐业才能筑梦兴邦。中国人多地少,又是社会主义国家,房子只能是居住品、普通消费品,而不能是投资品更不能是投机品,偏离这一方向,必然要付出沉重代价。是泡沫终究会破灭,是泡沫越早破灭越好。因为泡沫的出现扭曲了市场价格体系,导致了资源的无效配置,泡沫持续时间越长,资源错配的损失就越大,泡沫破灭越早,对整体经济的冲击就越小。

  在房地产泡沫破灭之前,当前应壮士断腕尽快挤压泡沫,实现房地产市场软着陆,这是最佳的选择,也是最理想的结果,既有效刺破泡沫,又不严重影响实体经济,且避免更大问题的出现。否则,即使花大力气能继续维持房地产泡沫至2020年,由于2020年之后青壮年尤其青年人口急剧大量下降,房地产泡沫将难以维持。届时房地产泡沫破灭与人口危机全面爆发相叠加,将重创中国经济,届时将面临经济大幅度滑坡和陷入中等收入陷阱,这绝非危言耸听,日本就是前车之鉴,届时全球发展也将受到冲击与挑战。

  因此,要以全球的视野和战略眼光,从全局和战略的高度,进一步增强促进实现房地产市场软着陆的使命感、责任感和紧迫感,党和政府应应把促进实现房地产市场软着陆尽快摆上重要议事日程及时进行研究部署,权衡利弊,果断决策,强化房地产的民生属性,综合治理,使房地产由暴利回归到正常,使住房逐渐回归消费品属性,促进房地产健康发展;全社会要增强危机意识,形成坚决去房地产化和加快改革的共识,释放各种发展潜力,加快推动经济转型发展,尽快摆脱对房地产的依赖,推动经济发展切实转到创新驱动轨道上,大幅度提高全要素生产率。

  加快建立健全房地产市场长效机制。实现房地产市场软着陆不仅要去库存,还要降房价。房地产税有利于改变人们对于房地产发展的预期、改变房地产脱离其本来属性,变为投资品、投机品的趋势。对房子征收房产税是国际惯例,何况中国是社会主义国家,这也是完善市场经济体制的基础性工作,当务之急,要特事特办,加快房地产税立法并及时推进改革。十八届三中全会已对房地产税改革作出部署,当前要抓紧落实。着力整合房地产开发、流转、保有环节税收和各类收费,统筹推进房地产税费改革,降低交易环节税费,减轻普通老百姓购房成本,大幅度提高保有成本,降低投资、投机收益预期,抑制囤房炒房,保证社会公平,增加地方税源,使地方政府逐渐和土地财政相剥离。要充分运用市场手段,大力推进不动产实名登记,并及时开展全国联网工作。同时,要进一步建立健全购租并举的住房制度,解决了低收入阶层的基本住房需求。加快建立城乡统一的建设用地市场,加大对一线和部分二线城市住房土地供应,花大力气兴建廉租房、公租房,补上保障性住房短板,尽快形成保障性住房和商品房的供应双轨制,最大程度地保障居民的住房需求,特别是要降低农民工在城市的居住和生活成本,促进候鸟型农民工在城市落地生根实现真正的城镇化。

  深化财税体制改革。当前中国发展中诸多问题如投资消费失衡、收入分配失调、产能过剩严重、房地产泡沫、地方债务过大等都与现存的财税体制不合理密切相关。要深化财税体制改革,构建与转型发展相适应的现代财税体制。有效理顺中央地方关系,尤其要进一步理顺中央地方财政收入的分配比例和税源结构,实现事权与财力相匹配。同时改变财政支出的软预算状况并相应调整财政职能,彻底改变地方财政对房地产的高度依赖状况。

  货币政策应回归中性。货币宽松是产生房地产泡沫的重要推手。当前经济下行是结构性,不是周期性,光靠传统的刺激政策是保不了中长期增长的,而且会带来更严重的结构问题。根本出路要抓紧推进结构性改革,培育新动力,提高提高全要素生产率。

  完善政绩考核机制。加快建立健全符合转型发展的政绩考核机制,纠正单纯以经济增长速度评定政绩的偏向,加大资源消耗、生态效益、科技创新、新增债务等指标的权重,更加重视劳动就业、居民收入、社会保障。依靠制度来约束地方政府官员的短期行为,约束一些地方政府幻想通过刺激房地产片面发展来获得更多的财政收入和拉动经济增长。

  教育应与房地产脱钩。教育与房地产捆绑也是固化房地产泡沫一大推手,在倡导二孩甚至全面鼓励生育下,继续把教育与房地产捆绑已不合时宜。

  大力发展服务业。去房地产化,实现房地产市场软着陆,会影响GDP短期增长,产生较大规模失业人员和减少地方财政收入。只要深化改革,引导好投资方向,加快服务业发展,就能有效吸纳因化解房地产泡沫而下岗的人员,并保持持经济的平稳增长。当前要加快破除服务业的行业垄断和行业壁垒,扫清服务业发展的体制机制障碍,放宽市场准入,鼓励社会资本尤其要引导从房地产行业退出的资本投向研发、信息、文化、医疗等其他服务业,解决长期来其他服务业发展资金不足困境,焕发服务业发展生机活力。

  加快健全多层次资本市场体系。特别是要加快完善股市各项制度建设,尽快清除股市的伪市场化,发挥股市在资源配置中的基础性作用,进一步拓宽居民财产保值增值渠道,积极引导从房地产行业退出的投资、投机资本进入股市,促进经济发展,使股市真正成为经济的晴雨表。

  加大金融市场监管力度。要严防信贷资金违规进入房地产市场,以及使用杠杆,助涨房地产泡沫,放大金融风险,严控房地产泡沫破灭引发金融危机的风险。

  加强舆论引导。多年来,楼市边调边涨、越调越涨,固化了楼市的牛市思维,放大了市场风险,增加了治理难度。世上没有只涨不跌的市场,泡沫吹得越大,泡沫破灭就越快、越惨烈,当前,要综合治理引导房地产市场步入大的调整周期,释放房地产泡沫,实现软着陆。要强化舆论引导,使社会各界客观、理性认识房地产市场调整,并做好思想心理准备。赛马会3水心论坛857070